Охранителни производства. Цялостна характеристика на процедурата по издаване на нотариален акт, въз основа на обстоятелствена проверка – същност, издаване, правно действие, реални последици за собственика и третите лица.

26/10/2010

Автори: Елина Дамянова, Ина Илиева

Изпрати коментар

Вашият email няма да бъде публикуван. Полетата отбелязани с * са задължителни.

Нотариалните производства в българската правна доктрина и практика са част от т.нар. – охранителни производства. Най – съществените елементи от фактическия състав на едно охранително производство изцяло съвпадат и припокриват основните елементи и на нотариалното производство. Такъв елемент е волеизявлението, характерно за нотариалните действия. При една сделка с недвижим имот например – двете страни са достигнали до консенсус за съответните параметри на сделката и функцията на нотариуса е това тяхно съгласие да бъде формализирано по надлежен начин и със законните способи. Т.е., при нотариалното производство липсва правен спор между двете страни (какъвто неизменно е налице при исковите производства например и който се разрешава от съда в рамките на предоставените му правомощия).

В производствата, предмет на настоящата статия, ролята на държавния орган, в лицето на нотариуса, е единствено да изслуша волеизявлението на молителите и след като прецени дали са спазени всички предвидени от закона изисквания и реквизити в самия нотариален акт, да удостовери тяхната воля чрез съдържанието на акта и положените подписи или съответното датата или правата, които е предвидено да произведе, за да изпълни задължението си по конкретното охранително производство по издаване на нотариален акт. По този начин той изпълнява ролята на държавен орган, какъвто в исковите производства е съдът, който чрез делегираните му от държавата права, осъществява своята функция за надзор върху този тип отношения.. Но тъй като в този случай няма спор и две страни, които да защитават различни тези, а едно съгласувано и/или индивидуално волеизявление, което само трябва да отговори на формалните изисквания на закона, производството е наречено охранително.От друга страна, нотариалното производство е специфичен вид охранително производство, защото функцията на охраняващ орган не се изпълнява от съда, както обикновено, а от нотариус.

Той също е орган на държавна власт, част от съдебната система, но с по – специфични функции. Обикновено нотариусът има ролята на орган, удостоверяващ волеизявленията на страните или фактически съществуващи състояния (възникнало право на собственост например). При представянето на частни документи, чрез подписа си той гарантира верността на документа, било то дата, подпис или съдържание на същия. По – съществената му функция обаче е тази, че чрез подписа си върху един документ – пълномощно, покана или нотариален акт, той дава законна сила и годно правно основание, чрез което се променя едно съществуващо към момента правно положение. Чрез издаването на един нотариален акт, засягащ вещни права върху недвижим имот, съществено се изменят правата на двете (или повече) страни по нотариалното производство, съответно нотариалният акт има „двойно” правно значение:

  • при продажба, например, вещните права на предишния собственик върху дадения имот биват прекратени, за сметка на същите, които придобива новият собственик върху недвижимия имот;
  • сходно изменяне на права се наблюдава и при ипотеката – макар и да няма промяна в правото на собственост, собственикът на ипотекирания недвижим имот се задължава да търпи тежестта върху същия и потенциалната възможност ипотекарният кредитор да насочи принудително изпълнение върху него.

Друг вид нотариални производства са тези, с помощта, на които едно фактическо положение с правен характер се превръща не само във формално закрепено такова, но придобива и правнорелевантно действие спрямо всички трети добросъвестни или недобросъвестни лица. Такава функция има нотариалното производство по издаване на констативен нотариален акт. Чрез тази възможност едно фактическо положение бива трансформирано в правнорелевантно такова. Издаването на констативен нотариален акт се налага в практическата дейност на българската правна доктрина като способ за документиране на реалните собственици на голяма част от недвижимите имоти у нас. Когато един собственик на имот е такъв, без да притежава съответния документ и/или този документ е непълен, при спазване на определени процедури и представяне на изискуемите от закона документи пред нотариуса, в чиито район се намира имота, може след проверка от негова страна на представените документи, да се сдобие с констативен нотариален акт за собственост върху недвижимия имот. Т.е. чрез това производство се констатира, установява се съществуването на право на собственост на едно лице върху определен недвижим имот, като собсвеникът се сдобива с документ, установяващ правата му, с какъвто не е разполагал преди иницииране на производството. Констативният нотариален акт не създава право на собственост. В този случай нотариусът, чрез правата, дадени му от закона и делегирани му от държавата, има възможност да констатира правата на собственика. Той не удостоверява съдържание на документ, дата или подпис, а констатира правата на собственика и гарантира верността на представените документи за правото на собственост и те имат съответното действие до момента, в който трето лице не докаже, че всъщност то е собственик на имота, за който е издаден констативен нотариален акт.

Предвид това, че констативният нотариален акт не е основание за придобиване правото на собственост, от практическа гледна точка е изключително важно, когато предстои сделка за придобиване на недвижим имот и продавачът представи констативен нотариален акт, да бъдат поискани документите, които доказват възникването на правото на собственост. Такива могат да бъдат: договор, съдебно решение и други.

Възможностите, които законът дава на нотариуса, са конкретни и ясно формулирани в същия, т.е. не е налице възможност за отклонение от тях. В този смисъл неговата функция се изразява в това при молба от страна на заинтересования да прегледа наличните документи, да ги съобрази с буквата на закона, който определя конкретни възможности за всяка ситуация и ако те съвпадат и не противоречат на правните принципи, морала и етиката не може да откаже констатирането на собствеността и съответното издаването на акта.

Обстоятелствената проверка е един от способите за снабдяване с констативен нотариален акт за право на собственост, използван в ситуации, когато един собственик е реален и фактически такъв, но не притежава изискуемите от закона документи. Това е един особен способ, тъй като собственикът на недвижимия имот, в действителност не разполага с писмени документи, достатъчни да установят собствеността му. . Най – често лицата, които инициират подобно производство разполагат само с фактическата власт върху имота.. Често те ползват само едно от трите правомощия, които съдържа правото на собственост, като субективно вещно право, а именно – само правомощието владение. Другите две правомощия, съдържащи се в правото на собственост – плодоползването и разпореждането, или са силно ограничени, или изобщо не може да се ползва от тях. И докато за плодоползването може да има изключение и владелецът всъщност да прибира плодовете от имота и натуралните и гражданските, то за да упражни третото правомощие – разпореждането с недвижимия имот, ще му е нужно да докаже първо правото си на собственост въз основа на обстоятелствена проверка.

В действителността, обаче, такива случаи не са рядкост, тъй като по време на дългото ни историческо развитие цялата тази система – за удостоверяване на вещни права е претърпяла множество трансформации и е преминала през различни етапи, законодателят е предвидил тази възможност. Идеята е да могат тези, които наистина са наследници на истинските собственици на имотите да успеят да го докажат по един надлежен начин, след което да получат и полагащите им се документи за собственост, изискуеми от закона и да имат възможност при нужда да се противопоставят на трети лица, които оспорват правата им, както и да получат защитата на закона, полагаща се на всички други собственици.

Основата, върху която стои този способ за придобиване право на собственост, е друг специфичен за българската правна доктрина институт – този на придобивната давност, уредена в Закона за собствеността в чл. 79 – 86 и с приложимост на чл. 113, 115, 116, 117 и 120 от ЗЗД. Съгласно тях правото на собственост по давност върху недвижим имот се придобива с непрекъснато владение в продължение на 10 (десет) години. А ако владението е добросъвестно, правото на собственост се придобива с непрекъснато владение в продължение на 5 (пет) години. Добросъвестното владение има много субективни и трудно докажими черти и заради това на практика добросъвестното владение е почти неприложимо.

В производството по доказване на собствеността върху недвижим имот чрез позоваването на придобивна давност, т.нар. обстоятелствена проверка се спазват всички кумулативно изброени елементи в закона, за да е налице годното правно основание, чрез което владелецът да стане собственик. Едно от най –важните от тях е и фактическото държане и намерението на владелеца да са в посоката, нужна да го направят собственик. Първо е много важно той да е упражнявал фактическата власт на годно да го направи собственик правно основание, и от друга страна да е имал намерението да свои веща, т.е. анимусът (намерението) да е в унисон с корпуса (фактическото владение). Едва при обективното доказване на тези две кумулативни предпоставки може да започне производството по доказване на собствеността с прилагането на способа на придобивната давност, т.нар. обстоятелствена проверка. Тези предпоставки се доказват като се вземат предвид реалните факти и действията на самия владелец, който иска да стане собственик.

След доказване наличието на всички тези изисквания, в тяхната кумулативност, владелецът на един имот може да поиска по определения от закона начин от нотариус инициране на производството по издаване на нотариален акт въз основа на обстоятелствена проверка. Най – характерният елемент от състава на този придобивен способ за право на собственост е неговият констативен характер за собственика на недвижимия имот Издаденият нотариален акт чрез този способ е констативен нотариален акт и като част от специфичния вид нотариални актове, той само отбелязва един вече така или иначе доказан и съществуващ за правния мир факт.

Тъй като обстоятелствената проверка е особено производство, то логично следствие от това са и спецификите на производството по неговото издаване, отразени в чл. 587, ал. 2 от ГПК. С издаването на този акт нотариусът установява основанието за правото на собственост, а именно наличието на изтекла придобивна давност в полза на молителя, като един от първичните (оригинерни) способи за придобиване на право на собственост.

При придобиването на недвижим имот с помощта на този оригинерен способ, същият се придобива чист от всякакви вещни тежести, за разлика от производните придобивни способи, като правоприемството например, където имотът се придобива обременен с вещни права, които продължават да тежат върху него и новия му собственик.

Когато другите способи за придобиване правото на собственост са неприложими по някаква причина спрямо един владелец, нотариусът извършва обстоятелствена проверка за придобиване собствеността върху имота по давност чрез разпит на трима свидетели, посочени от кмета на общината, района или кметството или определено от него длъжностно лице, в чийто район се намира недвижимия имот, обект на проверката. Свидетелите се посочват по указание на собственика и трябва по възможност да бъдат съседи на имота. Производството започва с молба – декларация, адресирана до нотариуса, в чийто район е местонахождението на имота, като това е задължително условие за валидността на нотариалните действия. Заедно с подадената молба се представят и други, изискуеми документи, както следва:

  1. надлежно заверено удостоверение от общинската или държавната администрация, адресирани до конкретния нотариус, от което е видно дали имотът, обект на проверката е или съответно не е държавна или общинска собственост;
  2. удостоверение за актуална (издадена в рамките на 6 месеца, но задължително през годината, в която ще бъде съставен нотариалният акт) данъчна оценка на недвижимия имот, издадена от съответната служба към отдела за “Местни данъци и такси” в общината;
  3. проект на нотариален акт;

Основната цел на нотариуса е да установи дали претендиращия за право на собственост върху имота молител е владял недвижимия имот в определените от Закона за собствеността срокове, а именно: 10 (десет) години за недобросъвестно и 5 (пет) години за добросъвестно владение. С посочената вече уговорка относно срока за придобивната давност, се взема предвид необходимостта от доказване на владение в продължение на 10 (десет) години. Чрез показанията на свидетелите трябва да се установи фактът на владението – дали то е непрекъснато, несъмнено, явно, спокойно и т.н. След подаването на молбата – декларация от молителя, компетентният (по местонахождението на имота) нотариус образува нотариално дело. Делото продължава с призоваване на молителя и свидетелите. Снетите от свидетелите показания и данни се записват в протокола, който си води нотариусът.

Тъй като в българското законодателство е установена забрана за придобиване по давност на недвижими имоти, които са държавна публична или общинска публична собственост (чл. 86 от ЗС), следват и някои особености в хода на производството по издаване на констативен нотариален акт по обстоятелствена проверка. Поради нуждата от издаване на удостоверение, съответно от общинската или държавната администрация, производството по издаване на констативен акт за собственост може да бъде разделено на две части, а именно: Производство по издаване на удостоверение от държавната или общинската администрация и същинско производство по издаване на нотариалния акт. Тези две процедури са кумулативно обвързани и своеобразно обусловени, зависят една от друга, тъй като са част от фактическия състав на цялостната процедура по извършване на обстоятелствена проверка, с цел издаване на констативен акт за собственост върху недвижим имот чрез способа на придобивната давност. С оглед на това се налага да бъде посочена и самата процедура по издаване на съответното удостоверение от общинската или държавната администрация. Заедно с молбата – декларация, която се попълва, за да започне процедурата по издаване на констативния акт, на гърба на същата е формулярът, който е необходимо да се попълни за издаване на удостоверението, съответно от държавната или от общинската администрация.

Така попълненият формуляр се подава в деловодството на общината (района) по местонахождението на имота, където се извършва необходимата проверка в архива на общината и/или на областната администрация. Сроковете за издаване на тези удостоверения варират в зависимост от правилата и вътрешния ред на самата администрация, но за проверка в общинската администрация срокът не може да е по – дълъг от 30 (тридесет) дни, а за издаване на удостоверение от областната администрация, не повече от 7 (седем) дни, които се броят от деня, следващ подаването на молбата. След подаването на молбите – декларации следва съответна вътрешна процедура, която преминава през няколко основни структурни звена на самите администрации, като всяко от тези звена проверява дали имотът е актуван някъде из наличния архив съответно като общински или държавен. След извършване на необходимите проверки се поставят съответните печати от общинската или от областната администрация, че имотът е или не е общински или държавен, впоследствие се издава и самото удостоверение.

Отказите за издаване на такива удостоверения, тъй като по своята същност те са индивидуални административни актове, подлежат на обжалване по реда на Административно процесуалния кодекс.
Тази процедура – издаване на удостоверение за имота, от което е видно дали имотът е или не е държавна или общинска собственост, създава до известна степен трудности на желаещите да се ползват от този оригинерен способ, тъй като обикновено за издаването на удостоверения, отразяващи обстоятелства, свързани с недвижими имоти, е необходимо лицето, искащо справката, да е собственик. Това изискване определено създава известни затруднения, тъй като очевидно лицето, което иска удостоверението все още не е собственик по силата на закона. Това противоречие е наложило от практиката молбата – декларация пред нотариуса и молбата, с която се иска издаване на удостоверението да представляват един документ с две страни, за да са видни причините, поради които се искат или съответно допускат двете молби – тяхната взаимообвързаност.

След снабдяването на заинтересованото лице с това удостоверение, може да продължи и същинската процедура по издаване на нотариалния акт по обстоятелствена проверка от самия нотариус.
Производството продължава с представяне на вече попълнената молба – декларация от лицето, заедно с надлежно завереното удостоверяване от общинските или държавните органи. Както бе споменато вече, към нея се прилага и удостоверението за данъчна оценка, както и всички други доказателства (устни и писмени), чрез които се удостоверява изтеклата придобивна давност в полза на молителя. В това производство писмените доказателства относно факти, имащи отношение спрямо давността, по принцип само допълват гласните. Обратното, обаче, е възможно – в случаите, когато молителят се позовава на придобивна давност чрез добросъвестно владение. Такова владение не може да се докаже без наличието на писмени доказателства. Лицето не може да се позове на нормата на чл. 79 от ЗС, ако не представи писмен документ, съдържащ годно да го направи собственик правно основание. Тъй като доказването на добросъвестно владение, е доста сложно и е свързано с много трудности, обусловени най – вече от задължителното наличие на писмени доказателства, използването му в процедура за издаване на констативен нотариален акт въз основа на обстоятелствена проверка, по – скоро е изключение, отколкото практика. Такива писмени доказателства могат да бъдат например удостоверение за наследници, договор за делба, съдебно решение за делба и т.н.

Гласните доказателства в производството по обстоятелствена проверка са основното доказателствено средство. Целта на проверката от страна на нотариуса при разпита на свидетелите е да установи дали молителят е владял в изискуемите от ЗС срокове и как е владял – добросъвестно или недобросъвестно. За тази цел е необходимо да се установи наличието и на двата елемента на владението – фактическата власт и намерението на лицето да владее недвижимия имот като свой. След като нотариусът надлежно установи това, е необходимо да се увери и, че имотът не е държавна или общинска публична собственост. Това става ясно от попълненото и заверено от компетентен държавен орган, по посочения вече ред, удостоверение. Нотариусът може и служебно да събира доказателства за изясняването на действителното правно положение, ако сметне за необходимо.

Въз основа на събраните доказателства – разпит на свидетели и всички други, които е намерил за нужно, документи – нотариусът прави своя извод: дали молителят е собственик на конкретния недвижим имот, т.е. налице ли е изтекла придобивна давност в негова полза, както и дали имотът е изключен от обектите, които не могат да се придобиват по давност или няма достатъчно доказателства за този факт. Този свой извод нотариусът материализира в мотивирано постановление, с което съответно признава или отрича правото на собственост на молителя. По съществото си това постановление представлява решение по охранително производство. Ако нотариусът признае на молителя правото на собственост, тогава той въз основа на постановлението издава констативния нотариален акт за правото на собственост. Този нотариален акт трябва да има определеното в чл. 588 от ГПК съдържание.
Така издаденият акт за собственост се вписва по разпореждане на съдията по вписванията от съответната на местонахождението на имота Агенция по вписванията и то по възможност още в същия ден, в който е издаден.

Ако, обаче, нотариусът не признае правото на собственост на молителя, последният може да обжалва издаденото постановление. В ГПК съществуват два текста, в които се визира обжалване на действията на нотариуса – в чл. 577, ал.1 и чл. 538 ГПК. Разпоредбите на чл. 577 ГПК са специални по отношение на тези на общите правила на охранителните производства по чл. 530 и следващите от ГПК и се отнасят само за нотариалните производства: правни сделки с нотариални актове, удостоверяване на право на собственост , удостоверяване на дата, на съдържание, на подписи и др. Ако нотариусът откаже още в началото да започне такова производство, за този му отказ ще се приложи чл. 577 ГПК , т.е. подлежи на обжалване в седемдневен срок от самия отказ. В този случай се приема, че не е необходимо съобщаване на молителя за отказа.

Отказът за издаване на постановление, с което се признава право на собственост при изпълнени всички предвидени в закона изисквания подлежи на обжалване по реда на чл. 538 ГПК, тъй като то е охранително производство. При него нотариусът не документира, не свидетелства, а правораздава. Съответно постановлението, с което правото на собственост върху недвижим имот не се признава, може да бъде обжалвано пред по – горния съд в седемдневен срок от съобщението до молителя, че е изготвено, така както допуска разпоредбата на чл. 538, ал.1 ГПК, защото в този случай отказът на нотариуса да признае правото на собственост не е нотариално документиране на факт, а на едно право.

Важно тук е да се отбележи, че нотариалният акт, издаден по обстоятелствена проверка няма сила на присъдено нещо, той само установява вече съществуващо право и го облича в законова форма. В случай когато се оспори един такъв акт от трето лице, тежестта за доказване на неговата неистинност пада върху този, който го оспорва, Според разпоредбата на чл. 537, ал. 2 ГПК породеният спор за правото на собственост следва да се реши по исков ред, като заинтересования предяви против лицето, което ползва нотариалния акт, съответен иск. В случая следва да се предяви ревандикационен иск по чл. 108 от ЗС (иск на невладеещия имота собственик срещу владеещия несобственик на същия имот.).

При производството за издаване на нотариален акт по чл. 587 ГПК се заплащат нотариални такси, определени от Закона за нотариусите и нотариалната дейност и тарифата към него. Таксите са пропорционални и зависят от удостоверявания материален интерес (обикновено данъчната оценка на имота, а ако става въпрос са продажба – продажната цена, в случай, че тя е по-висока от данъчната оценка). Таксите се внасят при подаване на молбата и дори при непризнаване на правото на собственост не подлежат на връщане.

Издаденият нотариален акт въз основа на обстоятелствена проверка и констатираното право на собственост обуславя обвързващата доказателствена сила на този акт относно принадлежността на правото на собственост към патримониума на лицето, в чиято полза е издаден актът.