Публична продан на недвижим имот като способ за изпълнение по ГПК

30/06/2011

Автор: Иван Антонов

1.           Характеристика:

Средството за осребряване на недвижимото имущество на длъжника в принудителното изпълнение е публичната продан. Осъществява се и приключва по реда на ГПК с едностранен акт на съдебния изпълнител, но се срещат и правила, касаещи този вид особена продажба, които са уредени в ЗЗД. Засегнати са едновременно сферите на административното право, облигационното право и гражданския процес.

 

2.           Предпоставки:

Съдебният изпълнител, след като се увери документално, че към момента имотът е собственост на длъжника, изпраща искане за налагане на възбрана до Агенция по Вписванията. След вписването й, възбраната ограничава правото на длъжника да се разпорежда (и продава) с конкретния имот. Следва съдебният изпълнител да отиде до имота, за да извърши опис и да се увери в състоянието и стойността му. Оценката на имота се извършва по пазарната цена, определена от съдебния изпълнител и/или въз основа на заключение на вещо лице (специалист в конкретната област). При съсобственост се описва целият имот, но се продава на пропорционална цена частта на длъжника (при съгласие на съсобствениците е възможно да се продаде целият имот).

До една седмица след изготвяне на оценката, съдебният изпълнител насрочва дата за публичната продан, като първоначалната цена е винаги в размер на 75% от оценката. Обявлението за предстоящата продан се поставя както на задължителните по ГПК места: в канцеларията на съдебния изпълнител, в сградата на районния съд по местонахождение на имота и върху самия имот, така и във всяко печатно или електронно издание за подобни обявления, тъй като публичните продажби представляват общественодостъпна информация и няма законова забрана заинтересуваното лице да осигури за своя сметка по-широкото им разгласяване.

 

3.         Участници:

Проданта на недвижим имот е публична, защото за участие в нея се поканват неограничен кръг лица. Всеки желаещ да участва, след като се запознае с конкретния имот, е необходимо да внесе задатък (гаранция) в размер на 10% от първоначалната цена по сметката на съдебния изпълнител, който осъществява проданта. Задатъкът, след приключване на проданта, се връща при поискване на всеки участник, с изключение на обявения за купувач.

Не могат да бъдат купувачи, нито пряко, нито чрез подставено лице: длъжникът или негов представител, служителите на съдебния изпълнител продаващ имота, както и тези лица, които управляват или пазят имота или длъжностните лица, които участват в проданта. Също така нямат право да бъдат купувачи (освен ако не са съсобственици на имота) други съдии, прокурори, съдии по вписванията и адвокатите, заемащи страна относно спорните права, подсъдни на конкретния съд, към който се числят или във ведомството, в което осъществяват дейност. Допустимо е участието на съпругът недлъжник.

 

4.         Публична продан:

Процедурата протича на два етапа, които се провеждат на територията на районния съд по местонахождение на имота. Първият е търг с тайно наддаване за срок от един календарен месец, по време на който в канцеларията на съда се подават тайните наддавателни предложения от кандидатите за купувачи на имота. Ако до изтичане на срока в първия етап длъжникът (или съпругът недлъжник) погаси изцяло задъжлението и разноските по изпълнителното дело, или постъпи изрично искане на взискателя по делото, публичната продан се спира. В противен случай се стига до втория етап от публичната продан – търгът с явно наддаване, проведен в сградата на съда, който започва на сутринта на следващия работен ден, след изтичане на срока на първия етап.

Начало на търга с явно наддаване се дава след отварянето и публичното обявяване на всички постъпили тайни наддавателни предложения, като за евентуален (за момента) купувач се счита този, подал най-високото предложение (при две или повече еднакви предложения се тегли жребий между тях, в случай че не постъпят устни предложения). Съдебният изпълнител се обръща към купувачите, като им дава възможност за устни предложения за нова цена, по-висока с размера на поне един задатък от обявената до момента. В случай, че от присъстващите наддавачи постъпи устно предложение, съдебният изпълнител го записва, удостоверява го в протокола с подписа на наддавача и дава възможност на другите участници за следващи, по-високи предложения, отново не по-малки от размера на един задатък. След изчерпване на всички устни предложения, наддавачът заявил най-високата цена се записва в протокола за проданта като купувач и търгът приключва.

В седемдневен срок от приключването обявеният за купувач трябва да внесе предложената от него цена, като приспадне задатъка. Ако не го стори губи задатъка (който ще удовлетвори кредиторите по изпълнителното дело) и съдебният изпълнител кани наддавача, предложил следващата най-висока цена, който все още не е изтеглил своя задатък. В случай, че този наддавач е съгласен да бъде обявен за купувач, отново има седемдневен срок да изплати предложената от него цена на имота. Ако не го стори губи задатъка и отново бива поканен следващият наддавач. Предлагането по този начин е до изчерпване на всички наддавачи, предложили цена не по-малка от обявената в началото на търга с тайно наддаване.

 

5.         Нова публична продан:

В случай, че нито един от последващите поканени наддавачи не внесе в срок цената, кредиторът (взискател) по изпълнителното дело в едноседмичен срок от приключване на проданта може да поиска насрочване на нова публична продан, започваща не по-рано от един месец от изтичане на приключилата и на цена в размер на 80% от първоначалната (която бе 75% от оценката). Ако и при новата продан не бъде обявен купувач, и в едноседмичен срок от приключването й кредиторът (взискател) не поиска изготвяне на нова оценка и провеждане на нова процедура, то по искане на съдебния изпълнител имотът се освобождава от изпълнение и наложената върху него възбрана се заличава (отписва).

Същите правила за провеждане на новата продан важат и когато на първата не са се явили купувачи, или няма направени тайни наддавателни предложения.

 

6.         Възлагане (придобиване) на имота:

            След като обявеният за купувач кандидат внесе цялата сума в срок, съдебният изпълнител изготвя постановление за възлагане. Ако в едноседмичен срок не бъде обжалвано от длъжника или от друг участвал кандидат, постановлението влиза в сила и купувачът реално придобива правата на длъжника относно имота, погасяват се всички ипотеки, както и учредените вещни права след първата ипотека върху имота. Правилата относно отговорността за скрити недостатъци на имота по ЗЗД не се прилагат при публичните продажби. Основания по реда на ГПК за обжалване могат да са установени пропуски при обявяването на проданта или в самата поцедурата, възлагане на кандидат предложил сума под първоначалната цена или на кандидат без право да участва, невнесен задатък, неспазване на срока за обжалване, и др. Ако съдът отмени постановлението за възлагане се провежда нова продан, или се кани наддавачът с най-високото предложение (зависи от установеният недостатък или порок).

Влязлото вече в сила постановление може да бъде оспорено пред съда по исков ред само в две хипотези: ако е имало наддавач, без право на участие в проданта (не важи за случаи, когато е поканен друг наддавач по време на проданта), или ако купувачът не е внесъл целия размер на предложената от него цена (най-късно преди влизане в сила на съдебното решение за отмяна на постановлението).

След като влезе в сила постановлението се вписва в Агенция по Вписванията, а дължимите от купувача такси по проданта са в общ размер на до 5,6% от предложената от него цена: към съдебния изпълнител – 1,5% за възлагането (не повече от 3600 лв. с ДДС) и 1% – за въвод в имота, към Общината (различен размер според Общината) – до 3%, и към Агенция по Вписванията– 0,1% за вписване на постановлението. Влязлото в сила и вписано постановление и заплатени такси са предпоставките за въвеждане на купувача в имота.

 

            7.         Въвод на купувача:

            Съдебният изпълнител насрочва ден и час за въвода и уведомява страните. Ако длъжникът не напусне доброволно, се отстранява принудително. Ако в имота е заварено трето лице, което не напусне доброволно и не представи доказателства, че е придобило владението върху имота преди завеждане на делото за издаване на изпълнителен лист, се отстранява принудително. В случай, че третото лице представи на съдебния изпълнител убедителни доказателства за правото си върху имота, въводът се отлага за тридневен срок, през който третото лице трябва да подаде пред районния съд молба за спиране на въвода, чието уважаване от съда ще даде право в едноседмичен срок да бъде предявен иск от третото лице. Ако бъде уважен искът и се установи например, че длъжникът не е бил собственик на продадения имота, то купувачът ще бъде отстранен от него, като има право да получи всички платени от него суми на взискателя, съдебния изпълнител, общината и Агенция по Вписванията (съдът издава изпълнителен лист в полза на купувача срещу взискателя, ако е била изплатена цената в пълен размер). В този случай продажбата по реда на ЗЗД би била нищожна, следователно всяка от страните трябва да върне на другата страна всичко, което е получила от нея.

В случай, че молбата за спиране на въвода от третото лице не бъде уважена от съда, или бъде пропуснат едноседмичният срок за предявяване на иск, съдебният изпълнител, по искане на взискателя, отменя спирането на въвода и въвежда купувача. Ако отстраненият длъжник или трето лице самоволно си възвърне владението, носи наказателна отговорност и се отстранява отново с помощта на съдебния изпълнител.